《Economist》近期关于纽约城市空间功能变化的报道和我在美国当地的感受一致。当前全球国际大都市中心区空间的需求正面临重构，这是需要引发城市经营和规划者关注的一个先导性现象。
网络时代后，传统CBD的通讯密集等优势已经不明显，企业继续保有中心区办公物业、忍受高昂的租金和交通成本，更多是出于企业形象需要的“广告牌效应”。
尽管纽约企业办公离开下城的趋势在更早之前就开始了，但随着疫情，防疫产生的居家办公理由，让长期存在的由于租金、交通等综合成本居高不下积累的办公去市中心化想法得到了进一步释放的借口；而这个突破口一旦产生，趋势就难以扭转。至今，在美国除了大量岗位仍然居家办公，许多企业迁出曼哈顿下城的传统密集区，选择入驻传统居民区或市郊小型化、分散化的办公园/街区。
现在看，传统CBD提供的高密度建筑和专业社群伴随着高昂的附加成本，并非是无可替代的。大型企业如苹果等完全可在郊区，独自购地定制化的建设服务自身的办公和研发单体；对于中小企业，传统居住街区和老城原有仓库、工厂等清退业态带来的用地和老旧建筑提供了新的中低密度改造混合街区的可能，这种园/街区的混合性、开放性和较低成本反而更受它们喜爱（图3、4）。市中心的传统办公区出现衰退，反而被慕名而来的旅游客群观光业代替。这在纽约世贸中心、华尔街的观光景点化、中城和附近区域——特别是高线和切尔西一带的兴起，布鲁克林和新泽西企业入驻的上升都得到了印证。
在这种情况下，空置的CBD反而带来了此前消失的居住、特别是中产阶级和豪宅的回归——这一点与此前欧美旧城衰落后的士绅化gentrification有异曲同工而升级版的趋势。
自从parkway项目以来，纽约的筷子楼风潮一直未有停歇，且愈演愈烈，就是这一趋势的体现。来自全球的高资产家庭正在替代传统办公企业，占领原本属于写字楼的大型城市高空空间。可以说，传统写字楼代表的曼哈顿天际线，正在被重新迁入市中心的高空住宅改写（图6）。70年代双塔统领城市天极的场景，已经如中世纪教堂一样，成为一种历史城市景观的象征。住宅中心化、垂直化，而办公分散化、扁平化，正成为新的城市三维空间重组趋势。
值得注意的是，这一趋势在中国同样存在。
此前评论早已意识到，大量中国CBD并不是市场自然聚集，而是政策概念先行的产物。这种规划目标先行的产物，造成特别是二三线城市的写字楼空置率一直高企难下。
对比市中心写字楼市场的不旺盛需求，当前中国不少城市中心区的住宅项目、特别是有景观的大户型豪盘，在限售与可开发地块有限的双重情况下，反而一再出现了供不应求的情况——这与全国大部分城市和郊区住宅的市场局面截然相反。
但面对这种城市空间潜在的转型趋势，由于强有力的政府统一城市规划带来的城市形象设计惯性，九十年代至21世纪初陆家嘴、外滩等少量精华沿江地带景观化改造经验积累的超高层商务大厦居中、围绕大绿地开放空间、少量居住小区环绕四周的经典“金字塔式城市立面”，仍然在近年新一代的规划中占据主导地位——如上海黄浦江两岸，从闵行、浦东的浅滩、后滩、到徐汇滨江、黄浦南外滩、虹口北外滩、杨浦东外滩的系列城市设计，全都保留了传统的超大体量商务塔楼为引领的金字塔式功能和形态格局（图7-9）。在缺乏与市场需求衔接的基础上，这些巨量商务楼宇的投入，也对近年上海等城市的写字楼市场带来巨大影响。
这一规划习惯/审美和市场行为的落差，或者滞后性带来的后续影响，仍需要观察。
图3来自纽约航空摄影师Paul Seibert。